Construir tu casa en un terreno propio es una de las operaciones hipotecarias más complejas, porque el banco no financia una vivienda que ya existe: financia una obra que aún no está hecha. Por eso las condiciones cambian y el dinero no llega de golpe.
Cómo funciona el dinero, paso a paso
- Compras el terreno (o ya lo tienes).
- Presentas el proyecto del arquitecto y el presupuesto de obra.
- El banco tasadora valora el conjunto: terreno + lo que se va a construir.
- Se firma la hipoteca y se abre una cuenta de obra.
- El banco libera el dinero en tramos, contra certificaciones del arquitecto o de la dirección facultativa.
- Al terminar la obra, se convierte en hipoteca ordinaria.
Qué porcentaje financian
| Concepto | Financiación habitual |
|---|---|
| Terreno | Hasta el 50-60 % de su valor |
| Construcción | Hasta el 80 % del presupuesto, con tasación |
| Total sobre el valor final | En torno al 70-80 % según entidad |
Lo que encarece y complica la operación
- Licencia de obra y proyecto visado. Sin esto no hay hipoteca de autopromoción.
- Plazos de obra. Si se alarga, el banco puede pedir prórroga y encarecer.
- Desviaciones de presupuesto. Casi siempre las hay: conviene tener un colchón propio del 10-15 %.
- Autopromotor sin constructor. Si haces parte de la obra tú mismo, pocas entidades lo aceptan.
¿Obra nueva sobre plano o autopromoción?
No son lo mismo. Comprar sobre plano a un promotor es una compraventa con entrega futura. Autopromoción es que tú eres el promotor: contratas arquitecto, constructor y asumes los riesgos. La financiación, la documentación y los plazos son distintos.
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Comprobar mi autopromoción →hipotecas.me es un portal hipotecario e intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E569). Este artículo es informativo y no constituye una oferta vinculante: las condiciones finales dependen de la entidad y del perfil del solicitante. Crecimiento Financiero Global recibe una comisión de afiliado si contratas a través de los enlaces de esta página, sin coste adicional para ti.