Comprar una vivienda en España sin residir aquí es perfectamente posible, pero el banco mira cosas distintas. No le importa tanto tu nómina española (que no tienes) como tu capacidad de pago demostrable en el extranjero, la solvencia de tu país y el porcentaje de financiación que pides.
Qué te va a pedir el banco
| Documento | Qué tiene que demostrar |
|---|---|
| Pasaporte y NIE | Identidad y que puedes operar en España. Sin NIE no hay hipoteca. |
| Declaración de rentas de tu país (2-3 años) | Ingresos estables y recurrentes, apostillados o traducidos si hace falta. |
| Certificado de ingresos de la empresa | Que sigues trabajando y con qué condiciones. |
| Extractos bancarios (6-12 meses) | Ahorro real y capacidad de pago mensual. |
| Tasación oficial de la vivienda | La hace una sociedad homologada en España, no vale la del vendedor. |
| Contrato de compraventa o arras | Qué compras, por cuánto y con qué condiciones. |
Cuánto puedes financiar de verdad
La regla que aplican casi todas las entidades: la cuota de la hipoteca no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Y en no residentes hay un factor añadido: el banco suele exigir que el resto de tu capacidad de pago quede holgada, porque no tiene forma de comprobar tu vida financiera en España.
Ejemplo con números
Vivienda de 220.000 €, tasación 215.000 €. Financiación al 70 % de la tasación: 150.500 €. Necesitas aportar 69.500 € más los gastos (aproximadamente un 10-12 % adicional entre impuestos, notaría, registro y gestoría). Total a tener disponible: unos 95.000 €.
Los errores que más retrasan una operación
- Buscar casa antes de saber si te financian. Se firman arras y luego el banco dice que no.
- No tener NIE. Es el primer cuello de botella y tarda semanas.
- Documentación sin traducir ni apostillar. Cada país tiene su procedimiento y el banco lo exige antes de estudiar el caso.
- Ingresos irregulares. Si facturas como autónomo en tu país, el banco quiere ver dos o tres años, no seis meses.
- No declarar deudas en origen. Si tienes un coche financiado en tu país, cuenta como deuda y reduce tu capacidad.
¿Y si compro entre varias personas?
Es habitual en no residentes: padres e hijos, hermanos o socios. El banco sumará ingresos y también deudas de todos los titulares. Cuanta más gente en la operación, más documentación, pero también más capacidad de financiación.
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